PixelImage

Bolån: Så pressar du priserna

Bolån: Så pressar du priserna

Kunderna vann när bankerna tvingades redovisa genomsnittsräntor för sina bolån. Med vässade argument kan bolånekunderna dessutom pressa räntorna ytterligare. Vi ger dig tipsen som kan spara tusenlappar.

En skakigare bomarknad, osäkert ränteläge och hot om minskade ränteavdrag. Allt kan påverka boendekostnaderna framöver och det gäller att vara på alerten när man skriver om lånen eller tecknar nya.

Vitsen med de nya reglerna, som kom förra året, är att kunderna får större insyn i vad andra kunder betalar i ränta. De flesta förhandlar sig till en rabatt och den tvingas nu bankerna offentliggöra i form av en faktisk snittränta för alla bankens bolånekunder. Det sker månadsvis. Vilket borde innebära att allt färre betalar de högre listpriserna.

Sikta inte på snitträntan

Men det gäller att vara på sin vakt och inte invaggas i tron att snitträntan är den man ska sikta på. I själva verket finns det mer att hämta. Många kan missa att denna ränta inte utgör golvet. För i den är också inräknat alla lån till listräntan, alltså lånen utan någon rabatt alls.

Skulle man rensa bort dem ur statistiken skulle snitträntan hamna betydligt lägre, anser Annika Creutzer.

Hon är privatekonomisk expert och satt tidigare i Svenska dagbladets räntepanel. Hon påpekar att bankernas räntemarginaler ökade förra året, trots att de borde ha minskat i takt med att bolånekunderna satte press på dem.

– Snitträntan har inte haft den inspirerande effekt som var tänkt. Bankerna har fortsatt kunna vara starkare än kunden. Skillnaden mellan kostnaden för bankens upplåning och kundens ränta har blivit större, säger Annika Creutzer.

Det kan bero på att vi kunder är lata, tror hon. Räntorna är så låga nu att några tiondelar hit eller dit inte är värda att kämpa för. Vi är nöjda ändå. Men de där tiondelarna kan göra en skillnad på många hundralappar i månaden.

Tusenlappar att spara på bolån

Ett bolån på två miljoner kronor med en rörlig tremånadersränta på 2,0 procent (listpris) ger 28 000 i årlig räntekostnad efter ränteavdrag. Men den som lyckas pressa ner räntan till 1,7 procent betalar 23 800 kronor per år, efter ränteavdrag. Alltså en vinst på över 4 000 kronor att använda till något roligare. För att inte tala om den som får ner räntan till låt säga 1,30 eller 1,20, som innebär en bra ränterabatt och inte är omöjlig att uppnå för den som banken vill gulla med. Men inte ens med en ränterabatt långt under genomsnittsräntan ska man vara nöjd med förhandlingen. Nu kommer finliret.

– Som villaägare ska du fortsätta den tuffa linjen. Fråga banken: Hur länge får jag rabatten? Det är vanligt att den gäller under ett år på lånen med rörlig tremånadersränta, påpekar Annika Creutzer.

Har man också bundna lån på två–tre år med ränterabatt hela bindningstiden ska den rörliga tremånadersräntan gälla lika länge. Annars är risken att banken får ett överläge när rabatten på tremånadersräntan ska omförhandlas.

– Risken är mindre för banken att kunden byter bank när man har bundna lån som skulle vara dyra att flytta, säger Annika Creutzer.

Flytta inte alla pengar för lägre ränta

Hon tycker till och med att det kan vara värt att inte komma ner på lägsta räntan om rabatten kan spikas under lika lång tid som de längsta bundna lånen löper.

De flesta banker vill att bolånekunderna ska flytta sitt sparande dit, i utbyte mot bästa tänkbara bolåneränta. Annika Creutzer höjer att varnande finger.

– Gå inte med på vad som helst. Var framför allt försiktig med att flytta pensionspengar för att få lägre räntor. Banken vill sannolikt ha in dig i sitt fondsparande.

– Statistiken visar att många flyttar pensionspengarna till den bank där lånen ligger. Den kan mycket väl ge sämre avkastning och avgifter än den man lämnar.

Konsumenternas bank- och finansbyrå (en stiftelse som finansieras av bland andra Finansinspektionen, bankerna och Konsumentverket) har en bra webbtjänst där man lätt kan jämföra både listräntorna och genomsnittsräntorna hos alla långivare. Det är inte säkert att banken med högsta listpriset också har högsta snitträntan, och tvärtom.

Exempel på hur det kan se ut

Ett exempel ser ut så här: Bolånekunden har två bundna lån på två respektive tre år på vardera en miljon kronor. Därtill ett miljonlån med tremånaders rörlig ränta. Totala lånesumman är alltså tre miljoner kronor.

På alla dessa lån har kunden förhandlat sig till en ränterabatt på 0,65 procentenheter. Det innebär i januari 2016 att tremånadersräntan är 1,32 procent. I samma bank var listräntan då 1,97 procent och genomsnittsräntan i december 2015 1,64 procent. Notera också att konkurrentbanken samtidigt hade en högre listränta men en lägre snittränta.

I det här fallet motiverar banken sin rabatt med att man gjort en samlad bedömning. Det handlar om en bostad i ett bra och sannolikt fortsatt attraktivt läge. Belåningsgraden är mindre än 50 procent. Kunderna är trogna och med bra grundekonomi.

På minussidan från bankens synvinkel: Dessa kunder ville inte flytta sina sparpengar dit, eftersom räntan på ett sparkonto där skulle bli noll procent. Inte heller har man flyttat några pensionspengar. Inte heller ville kunderna flytta sin villa- och hemförsäkring till försäkringsbolaget som banken samarbetar med.

Om dessa bolånekunder hade gått med på bankens alla förslag skulle sannolikt boräntan ha blivit ännu lägre, men man skulle å andra sidan ha förlorat på gungorna vad man vunnit på karusellerna.

Oro för minskade ränteavdrag

En annan riskfaktor som många villaägare oroar sig för är eventuellt minskade ränteavdrag. Den svenska modellen med 30 procent ränteavdrag är generös och omotiverad, anser allt fler politiker och experter.

Men risken att avdragen skulle chocksänkas är minimal, enligt Annika Creutzer. Snarare kan en dansk modell bli aktuell, där har man sänkt ränteavdragen med en procent per år under ett antal år. Hon ger ett räkneexempel:

– Säg att du i dag betalar 1,5 procent på ett lån på en miljon kronor. En avdragssänkning från 30 procent till 29 procent skulle kosta 150 kronor netto om året, första året, säger Annika Creutzer.

Helfigursbild på Jakob Eliasson, samhällspolitisk chef hos VillaägarnaJakob Eliasson (bilden) är samhällspolitisk chef på Villaägarna. Han är positiv till införandet av snitträntor, eftersom det gynnar konkurrensen. Förbundet har varit drivande i frågan och ser snitträntorna som en framgång.

Men han varnar för en utveckling som kan bli följden:

– Bankerna tittar på samma diagram som vi. En bank som finner sig vara bäst i klassen kanske vill justera uppåt till nivåer som ligger närmare konkurrenterna. Men vi vet inte.

Bankernas upplåningskostnad

Jakob Eliasson menar att kunderna skulle stärkas i förhandlingen med banken om det fanns opartisk information om bankernas upplåningskostnad. När kunden möter material som tagits fram av banken ligger det förstås i bankens intresse att presentera det så fördelaktigt som möjligt. Men genomsnittsräntorna är absolut ett steg i rätt riktning anser han.

Det finns många andra faktorer som kan påverka bolånekundernas kostnader, påminner han.

– Räntorna har varit mycket låga under lång period. Magkänslan är att Riksbanken inte sänker mer, vi är i botten av räntebanan. Men hur länge, ja det är skrivet i stjärnorna.

Jakob Eliasson oroas över de nya tongångar kring ränteavdragen som han menar att vissa partier gett uttryck för efter valet.

– Många vill sänka. Liberalerna vill ha skatteväxling i form av sänkta inkomstskatter mot lägre ränteavdrag. Men de flesta är överens om att det behöver ske gradvis, dels för att inte skada konsumtion och tillväxt, dels av respekt för att hushållen gick in i affären med vissa villkor.

Ränteavdragen är viktiga för många hushålls privatekonomi, påpekar Jakob Eliasson.

– Om en sänkning är strängt nödvändig, så vore det bättre att sänka avdragen på nya lån, men lämna befintliga lån ifred. Det skulle dämpa pris- och skuldutvecklingen utan att sätta befintliga låntagare i klistret. Det skulle även ge utrymme för sänkta flyttskatter.

Sammantaget tror Jakob Eliasson inte på någon dramatisk utveckling av de boendekostnader som är kopplade till bolånen. De flesta amorterar redan, räntorna kommer inte att chockartat skjuta i höjden och eventuellt minskade ränteavdrag kommer att ske mycket långsamt. Någon bostadsbubbla ser Jakob Eliasson inte heller i sikte inom överskådlig framtid.

Text: Marianne Hühne von Seth
Illustration: Getty