PixelImage

Bopriser: Vart är priserna på väg?

Bopriser: Vart är priserna på väg?

Vi har låtit flera tunga experter titta i kristallkulan, och spådomen lyder: bopriserna fortsätter uppåt de närmaste åren, vilket svenska bostadsköpare kommer att klara av.  Men det finns också moln på himlen.

Illustration av ballong formad som ett hus som flyger med två människor hängande i snöretDet som gör prognoserna svåra är osäkerheten i vilka politiska beslut som kan bli verklighet efter den vånda och obeslutsamhet vi sett länge.

I februari 2016 sänkte Riksbanken reporäntan till historiskt låga minus 0,50 procent. Bolåneräntorna påverkades inte nämnvärt, men viktigare för bedömningen är signalen att dagens extremt låga boräntor kommer att ligga kvar längre än många kanske trott.

Dessutom aviserade Riksbanken en tänkbar ytterligare sänkning längre fram. Med fortsatt låga räntor under överskådlig framtid lär bostadsköparna bli än mer köpsugna.
Samtidigt hopar sig orosmolnen, från både köpares och säljares perspektiv. Nya amorteringskrav, nertrappade ränteavdrag och de illa sedda flyttskatterna är frågetecken inför framtiden och politikerna fortsätter ge svävande svar.

Därtill kommer en osäkerhet inför tänkbara chockscenarion i form av en global kris till följd av krig, finanskrasch eller miljökatastrofer som skulle kasta allt över ända.

Ifrågasätter gängse teorier

Bengt Hansson är analytiker på Boverket och har länge hävdat att vi i Sverige har en bostadsbubbla. Att den hittills inte har brustit ändrar inte hans uppfattning att vi förr eller senare, oklart när, kommer att se kraftigt sjunkande bopriser. Men han instämmer i analysen att den senaste räntesänkningen mycket väl kan få bostadspriserna att stiga under ytterligare en period.

– Det som driver priserna är de låga räntorna och att vi fortfarande inte har någon riktig amorteringskultur. Visserligen amorterar många numera, men siffrorna talar ett annat språk. Nämligen att amorteringarna inte ökar i samma takt som bolånen. I december 2015 ökade bolånen med 23 miljarder på en månad, vilket är mycket. Ökningen är ju skillnaden mellan nya lån och det som amorterats.

Människor villiga att ta stora lån

Som det ser ut nu är människor också benägna att ta mycket stora lån, eftersom de totala kostnaderna för boendet är extremt låga.

– Möjligen skulle mycket höjda el- och energikostnader spela en dämpande roll för bopriserna, men de nuvarande extremt låga olje- och elpriserna är väldigt bra för villaägarna, säger Bengt Hansson.

Många anför att den låga takten i bostadsbyggandet är en av orsakerna till att bostadspriserna ständigt ökar. Men det är fel, enligt Bengt Hansson.

Han pekar på att under åren 1989–1990 fanns lika många bostäder som i fjol, i relation till befolkningen, ett faktum som inte överensstämmer med den allmänna bilden i medierna.

– Skillnaden är att efterfrågan är mycket större nu när räntorna nästan är noll. Då hade vi också låg inkomsttillväxt medan den disponibla inkomsten har ökat kraftigt jämfört med 1990-talet.

Byggs mycket bostäder

Bengt Hansson menar också att det aldrig varit så lönsamt för byggföretagen att bygga som idag. Han tillbakavisar bilden av att det har byggts, och byggs, för lite.

– Jag vill ifrågasätta det. Det byggs väldigt mycket bostäder. I en jämförelse mellan 12–13 OECD-länder ökar byggandet mest i Sverige, säger Bengt Hansson.
Han säger att det efter krisen på 90-talet byggdes mycket i början på 2000-talet. Det ledde till att efterfrågan och tillgången på bostäder var i balans 2005.

– I år når vi i bästa fall 40 000 lägenheter vilket är i nivå med då. Men vi måste ha realistiska förväntningar på tiden. Det tar tid innan vi är ifatt, säger Bengt Hansson och påminner om att invandringen gör att behovet av bostäder har ökat till 700 000.

När det gäller just villamarknaden är den helt beroende av finansiella faktorer, enligt Bengt Hansson. Bostadsmarknaden klarar inte en uppgång till räntor på tre–fyra procent utan kraftiga prissänkningar på bostäder eftersom efterfrågan skulle minska. Samtidigt skulle många behöva sälja till följd av att bokostnaderna blir övermäktiga.

– Vi har en bostadsbubbla, frågan är bara när den spricker. Riskerna skulle visserligen minska något om man tog bort ränteavdragen helt. Om boräntorna är exempelvis 1,6 procent skulle utgiftsökningen för hushållen motsvaras av en ränteuppgång från 1,6 procent till 2,3 procent. Det är fortfarande en mycket låg ränta.

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi och tidigare anställd vid Kungliga tekniska högskolan (KTH). Han anser tvärtemot Bengt Hansson att det inte är tal om någon bostadsbubbla som snart kommer att spricka.

Att priserna kommer att stiga utgör inget orosmoment, anser Hans Lind och anger låg arbetslöshet, låga boräntor och stillaliggande fastighetsskatt som argument.

– Det enda som kan förändras är amorteringskraven, men jag tror att många som köper har varit med i prisuppgången. De kan lägga in väsentligt mer kapital än vad de gör idag. Siffror visar också att sparandet i Sverige är högt, och amorteringskrav innebär då att man flyttar sitt sparande till amorteringarna, säger Hans Lind.

Det som avgör bopriserna på sikt är hur mycket som byggs, anser Hans Lind. När det blir konkurrens om kunderna pressas priserna ner. Han tror inte att dagens höga flyktinginvandring kommer att förhindra att bostadsmarknaden kommer i balans så småningom.

"Det måste byggas billiga hus"

Det stora problemet är istället att segregationen har ökat genom att det är välbeställda och deras vuxna barn som kan investera i sitt boende. Unga vuxna som själva inte hunnit få en bra inkomst och pengar på banken får ofta hjälp av sina föräldrar, antingen när föräldrarna säljer sin egen bostad med stor vinst eller genom att de kan belåna sitt högt värderade befintliga boende.

– Vi måste få till en stor nyproduktion och då också billiga radhus och småhus som människor med lägre inkomster ska kunna köpa, säger Hans Lind.

Han tror att på fem–tio års sikt har vi ett ökat utbud av bostäder, högre ränteläge och bopriserna har fallit långsamt, 20–30 procent i fast prisläge. Men har Riksbanken då fått upp inflationen till de önskade två procenten, så märker inte bostadsägarna av prisnedgången eftersom priserna nominellt kan ligga relativt stilla.

Han säger att historien är full av överraskningar, världsekonomin uppför sig inte alltid som förväntat och att spekulera i skräckscenarion är tämligen meningslöst.

Ränteavdragens vara eller inte vara spelar inte heller någon större roll för bopriserna.

– Ingen vill skapa plötsliga förändringar så om man trappar ner över en tioårsperiod handlar det bara om några hundralappar i månaden varje år. Vi kan hantera så små svängningar, säger Hans Lind.

En intressantare fråga för kommande villa- och radhuspriser är hur många kvadratmeter vi är beredda att betala för i framtiden. Redan nu är trenden tydlig på bostadsrättsmarknaden, många väljer att bo trängre för att ha råd att köpa. Så kommer det sannolikt att bli också på husmarknaden, tror Hans Lind.

– När vi talar om bopriser idag är siffrorna per objekt och inte per kvadratmeter. På sikt ser jag yteffektivare småhus, och då sjunker priset på det enskilda objektet.

Den fråga som ligger Hans Lind varmast om hjärtat är att bostadssegregationen måste minska. I februari gav han ut boken Åtkomliga bostäder som diskuterar olika åtgärder som skulle underlätta för svagare inkomstgrupper att komma in på bostadsmarknaden.

Håller koll på prisstatistiken

Mäklarsamfundet är medlemsorganisation för fastighetsmäklare och följer genom Svensk mäklarstatistik prisutvecklingen på bostäder extremt noga. Mäklarsamfundet gör regelbundet mätningar som speglar både faktisk prisutveckling över hela landet och vilka förväntningar som finns inför kommande affärer.

– 2015 var ett extraordinärt år vad gäller prisutvecklingen. 2016 har börjat i mycket lugnare tempo. Men vi har fortfarande grundproblemet i att det finns en brist på bostäder på orter där människor måste bo för att studera eller arbeta. Är det stor efterfrågan och brist på bostäder påverkas priset uppåt, säger Ingrid Eiken, som är vd på Mäklarsamfundet.

Hon säger att när mäklarföretagen möter konsumenten är det tydligt att det viktigaste kriteriet inför en bostadsaffär är sunda och tydliga lagar och regler.

– Då kan man kalkylera på sina bolånekostnader. Räntesänkningen ger signaler att räntebanan ligger kvar och det skapar en trygghet som påverkar efterfrågan, säger Ingrid Eiken.

Hon ser att obalansen kommer att fortsätta för det finns inga förutsättningar att öka utbudet kraftigt just nu. Många av verktygen som regeringen diskuterar gör det dyrare för konsumenten att ta lån, men det löser inte problem. Ett sätt att öka utbudet skulle vara att stimulera till ökad andrahandsuthyrning,

Bopriserna fortsätter uppåt

Villaägarnas samhällspolitiska chef Jakob Eliasson är inne på samma spår som Hans Lind när det gäller de framtida huspriserna. Inte heller han tror på någon bubbla och även han ser bostadsbyggandet som en nyckel till en sund prisutveckling.

Men både på kort och på mellanlång sikt kommer bopriserna att fortsätta uppåt.

– Inflyttningen till attraktiva tätorter från glesbygd kommer tillsammans med invandringen att hålla priserna uppe i de efterfrågade områdena. Markpriserna stiger extremt i bra lägen. Prisspridningen kommer därför att bli större beroende på läget.
När det gäller räntorna menar Jakob Eliasson att förändringar i räntan hänger samman med vad som händer i resten av ekonomin.

– Räntorna stiger i högkonjunktur och vid överhettning – alltså när kapacitetsutnyttjandet är högre än 100 procent, och den extra efterfrågan inte längre kan leda till ökat utbud, utan bara inflation.

När räntorna börjar stiga är det alltså sannolikt att detta föregåtts av en period av stigande priser och löner. Så räntehöjningar som beror på den inhemska ekonomin kommer inte som en blixt från en klar himmel, enligt Jakob Eliasson.

En extern kris skulle däremot kunna innebära att Sverige importerar en inflation, något som hände under 70-talets oljekriser. Stora prisförändringar i en vara som är "uppströms" kan då påverka ekonomin som helhet. I det scenariot skulle inte en oväntat hög inflation ha motsvarats av inhemska inkomstökningar och då skulle räntehöjningar kunna bromsa och sänka bopriserna på ett dramatiskt sätt. Detta är emellertid inte sannolikt, anser han.

Han tror inte att Riksbanken och politikerna kommer att skapa en situation med högre bokostnader som skulle få konsumtionen i gungning och därmed orsaka arbetslöshet och sviktande ekonomi.

– I en sådan situation skulle inflationsmålet te sig överspelat och en annan makroekonomisk kompass behöva användas. I syfte att skapa en sorts långsam pyspunka på bopriserna diskuterar nu många sänkta ränteavdrag, för att mota Olle i grind så att säga. Det skulle sänka -bostadspriserna, men också slå mot konsumtion och tillväxt.

"Lägre räntebidrag på nya lån"

Jakob Eliasson anser att Villaägarnas förslag är bättre – att införa lägre ränteavdrag endast på nya lån. Det dämpar bostadsprisernas och hushållsskuldernas utveckling utan att förändra villkoren för livets största affär i efterhand och utan att påverka konsumtion och tillväxt, menar han.

Utrymmet i statsbudgeten kan användas till att sänka flyttskatterna, alltså den skatt som (framför allt) säljaren betalar vid försäljning.

Men på riktigt lång sikt räcker det inte med bara sänkta flyttskatter. Det måste också bli lättare att bygga, samtidigt som uthyrning kan ske på mer marknadsmässiga villkor, anser Jakob Eliasson.

– De som sagt att vi har en gigantisk bubbla har inte fått rätt än. Men skulderna kan inte öka för evigt i förhållande till disponibel inkomst.