PixelImage

Ekonomi: Bostadspriser, flyttskatter, räntehöjningar, amorteringskrav …

Bostadspriser, flyttskatter, räntehöjningar, amorteringskrav …

En orolig omvärld och flera osäkerhetsfaktorer när det gäller boendeekonomin gör det svårt att sia om framtiden. Vi har pratat med några experter som ger sina bästa råd för dig som ska köpa eller sälja hus nästa år. 

Vågar du köpa eller sälja hus?

Sällan har det varit svårare att förutspå vad som ska hända på villamarknaden. Fortsatt politisk oro i världen innebär en risk för oförutsedda ekonomiska följder. Men det finns också ljuspunkter: svensk ekonomi är starkare än på länge vilket minskar risken för obehagliga överraskningar.

Fortsatt oklart om bostadspriserna

Under hösten har utbudet av nybyggda lägenheter ökat. Men trots att bostadsbristen är fortsatt stor finns det tecken på att inte alla nya bostäder hittar hyresgäster eller ägare. De som behöver en bostad bäst är inte de som har råd att betala dyrt. När fastighetsägarna måste slåss om kunder kan det vara ett första tecken på att bostadspriserna är på väg neråt, i förlängningen även villapriserna.

Sjunkande eller stigande bostadspriser kan slå olika

Förstagångsköparen kan glädja sig åt att behöva låna mindre, om det tilltänkta huset kostar mindre än förväntat. Den som ska sälja samma villa blir sannolikt bekymrad, eftersom försäljningsintäkten inte räcker lika långt när en ny bostad ska betalas. Om inte denna också har sjunkit i värde.

Har man ägt sin villa eller sin bostadsrätt länge är sannolikheten mindre att en försäljning ska gå med förlust, särskilt inte om huset finns i en region med inflyttning och tillväxt. Det är avfolkningsbygder med låg inflyttning och ont om jobb som kan drabbas.

− Men man köper eller säljer ett hus för att ha någonstans att bo. Vi väljer väldigt sällan tidpunkt efter marknadsläget. Och det enda man kan vara säker på är att prognoser slår fel hela tiden, säger Tomas Pousette, ekonomisk konsult och tidigare chefsekonom på statliga banken SBAB.

Han rekommenderar ett visst mått av is i magen.
− Man ska vara noga och ta tid på sig, stora pengar står på spel. Man får inte svartmåla för mycket, på lång sikt är det en bra affär att äga sin bostad, tycker Tomas Pousette.

Skakiga förutsättningar för husköp

Skillnaderna i månadskostnad efter ett husköp kan vara mycket stora. Reglerna om bolånetak innebär att du kan belåna ditt hus till bolåneränta med högst 85 procent av marknadsvärdet. Resterande 15 procent måste tas någon annanstans.
En rejäl kontantinsats i form av vinsten från försäljning av den bostad man flyttar ifrån, eller ett sparkapital, är en stor fördel. Alternativet är i värsta fall lån utan säkerhet till mycket hög ränta.

Nya amorteringsregler, igen

Amorteringskravet från bankerna är kopplat till hur mycket du behöver låna i förhållande till värdet på huset du ska köpa. Reglerna från 2016 innebär att nya bostadslån ska amorteras med två procent per år ner till 70 procent av bostadens värde och med en procent per år ner till 50 procent av värdet.

Om du behöver låna fyra miljoner kr till ett hus med en prislapp på fem miljoner innebär det att lånet utgör 80 procent av husets värde. Då ska du amortera 80 000 kr om året tills lånet är nere på 70 procent. Det blir drygt 6 660 kr i månaden, därtill kommer räntan.
Från mars 2018 gäller nya amorteringskrav, om det tänkta lånet överstiger 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst. Det innebär att en familj med två inkomster på vardera 35 000 kr i månaden drabbas av ytterligare en procents amorteringskrav för lånet på fyra miljoner.

Svårare för förstagångsköpare

Cecilia Hermansson är gästforskare på Kungliga tekniska högskolan (KTH) på avdelningen för bank och finans och hon påminner om att det är stor skillnad på att vara förstagångsköpare på bostadsmarknaden och att redan vara inne i bostadskarriären, där en försäljning av en bostad normalt ger en vinst som kan användas som kontantinsats vid köp av nästa. 

Hon påminner också om att dagens låga räntor förr eller senare kommer att stiga. Bankerna har redan gjort en bedömning att du ska klara en ränta på fem procent innan du får grönt ljus för ditt lån. Detta att jämföra med dagens snitträntor på runt 1,5 procent. På fyramiljoners¬lånet skulle det innebära att en behaglig avdrags¬gill ränta på 5 000 kr i månaden kan stiga till närmare 17 000 kr.
– Men det som väntar de närmaste åren är kanske en fördubbling av dagens räntenivåer. Den kan man förbereda sig för genom att spara motsvarande belopp redan nu. Ett annat alternativ är att binda räntan, säger Cecilia Hermansson.

”Man måste ändå våga köpa hus”

Cecilia Hermansson får medhåll av Håkan Larsson, som är boendeekonom på Villaägarna. Han råder alla som går i hustankar att tänka sig noga för och att räkna på vad som blir kvar att leva på när räntor och amorteringar är betalda.

– Man måste ta höjd när man köper, räkna på vad en ränta på sex–sju procent skulle innebära. Man ska inte behöva flytta om det skulle bli verklighet. Bästa lånet är alltid det man inte tar, säger Håkan Larsson. Också han menar att man ändå måste våga köpa hus.

− Man köper främst för att bo, inte för att investera. Men det är klokt att inse att räntorna inte blir lägre. En husköpare måste planera för den belåningsgrad man har råd med, säger Håkan Larsson.

Tuffare krav från bankerna kan få konsekvenser för äldre villaägare som så småningom vill byta bostad, till lägenhet eller ett mindre hus. 

– Vi får samtal från seniora medlemmar som känner sig tvungna att belåna sig för att barnen ska ha råd med sitt boende. Det skapar problem för föräldrarna senare i livet, när de själva vill flytta. Då finns inte låneutrymmet för det boende som var tänkt.
Ett sätt att slippa oroa sig för framtida räntehöjningar är att binda. Håkan Larsson påminner om att treårsräntan denna höst är ungefär densamma som för tremånadersräntan.

− Räntorna har bottnat, de kommer långsamt att ticka uppåt. Både Riksbanken och världsläget styr. Är det oroligt stiger räntorna, säger Håkan Larsson.
Han påminner också om att uppochnervända världen oftast råder när äldre villaägare ska förhandla räntor med banken. Den som har amorterat mycket och har låga lån får högre räntor än kunder med höga lån.

Om räntor, bolånetak och amorteringskrav är de stora molnen finns det boendekostnader som sannolikt inte kommer att skjuta i höjden i första taget. Detta gäller den kommunala fastighetsavgiften som just nu är högst 7 412 kr per år.

Kritikerna menar att den ändå är orättvis på sitt sätt, såtillvida att en villaägare på Lidingö med ett hus värt 20 miljoner betalar obetydligt mer än husägaren i Hedemora med ett hus värt en tiondel av Lidingöbons. Men att den gamla fastighetsskatten skulle komma tillbaka, det tror inte Håkan Larsson på.

Flyttskatterna gör flytten dyr

Det stora bekymret för den som vill sälja sitt hus är de så kallade flyttskatterna, dvs kapitalvinstskatt (= reavinstskatt), uppskovsränta och stämpelskatt. Experter har länge pekat på att de orsakar en inlåsnings¬effekt, att människor väljer att bo kvar i sitt hus för att det blir för dyrt att flytta.

− I storstaden är det rent hemskt. Värdet på huset går upp men överallt dit man vill flytta har priserna stigit i samma takt. I värsta fall får man köpa hälften så stort, för dubbelt så mycket, säger Håkan Larsson och pekar också på sin egen hemstad Piteå som ett exempel på skenande priser.

Sist men inte minst påminner han om osäkerheten kring framtida förändringar av ränteavdragen, som idag är en viktig förutsättning för alla som köpt en bostad. ¬I exemplet ovan med lån på fyra miljoner utgör dagens ränta en bruttokostnad på cirka 5 000 kr, efter ränteavdraget på 30 procent är månadskostnaden nere i cirka 3 500 kr.

Så vågar man köpa eller sälja hus idag?

− Jag tror att vi efter nästa års val får se nya bostadspolitiska samtal och utifrån det kommer någon form av nytt bostadspolitiskt program. Om politiker alltid hade hållit vad de lovar hade villaägare inte behövt vara oroliga. Vi får leva med ovisshet och försöka gardera genom att ha marginaler för det oförutsedda, säger Håkan Larsson. ◆

Text: Marianne Hühne von Seth