PixelImage

Ekonomi:Prisfall på bostadsrätter - oro eller glädje?

Prisfall på bostadsrätter: oro eller glädje?

Priserna sjunker på bostadsrätter visar mäklarstatistik i november 2017 men priserna på småhus ligger still. Inte så underligt egentligen - det har byggts väldigt mycket flerbostadshus under 2010-talet - samtidigt som byggtakten på småhusen varit måttlig.

De senaste åren har det talats om att det byggs för lite - men nu är utbudet av dyra bostadsrätter mycket större än efterfrågan enligt en rapport från DNB*.

Byggarna verkar inte ha tagit hänsyn till att en stor del av befolkningstillväxten består av människor som flytt till Sverige, och av naturliga skäl inte har samma köpkraft som infödda svenskar. 

Trots att byggtakten av småhus är låg, är det ändå troligt att villapriserna påverkas om prisfallet på flerbostadshus fortsätter. Priser styrs inte bara av faktorer som utbud och efterfrågan, utan även av psykologi. Statistik visar att allt fler börjar tro på fallande priser.

Prisfall - oro eller glädje för småhusägare?

Svaret är att det beror på vad som driver priserna nedåt. Nu, hösten 2017, har utbudet av bostäder ökat, vilket i grunden är sunt. Hade prisfallet berott på att räntan höjts, som under 90-talet, och människor inte haft råd att bo kvar, hade läget varit ett helt annat. 

Tre typhushåll - så påverkar 20 % prisfall: 


Pensionärspar - lågt belånade - vill köpa mindre boende

Nuvarande hus inköpspris: 1 000 000 kr
Nuvarande lån: 500 000 kr
Nuvarande värde: 4 000 000 kr
Vill köpa bostad för: 2 000 000 kr 

Förlorar men är vinnare ändå

Vid ett prisfall på 20% skulle paret förlora 224 000 kr men värdet på den nuvarande bostaden har under flera år stigit rejält, så de kommer att vara skuldfria och ha kvar 616 000 kr i plånboken efter att skatten är betald. 


Ungt par - lågt belånade - vill köpa större & dyrare boende

Nuvarande hus inköpspris: 1 000 000 kr
Nuvarande lån: 500 000 kr
Nuvarande värde: 2 000 000 kr
Vill köpa bostad för: 4 000 000 kr

"Tjänar” på ett prisfall

Vid ett prisfall på 20 % skulle paret tjäna 488 000 kr. Huset de planerar att köpa kommer att tappa mer i värde än deras nuvarande, räknat i kronor. Men med en låg skuldkvot är de en grupp som inte har så mycket att förlora på ett prisfall. 


Medelålders par - relativt högt belånade - med renoverat hus & vill köpa större & dyrare boende

Nuvarande hus inköpspris: 2 000 000 kr
Nuvarande lån: 4 000 000 kr
Nuvarande värde: 6 000 000 kr
Vill köpa bostad för:8 000 000 kr

"Tjänar" på prisfall - men se upp med skuldkvoten!

Vid ett prisfall på 20 % skulle paret skulle visserligen ”tjäna” 664 000 kr, men samtidigt ökar skuldkvoten när de köper sitt nya hus. För att komma ner till Finansinspektionens krav om maximalt 85 % belåningsgrad, behövs en kontantinsats på 776 000 kr. Paret kan välja att använda andra besparingar och kanske skjuta upp inbetalningen av reavinstskatten på 616 000 kr för att kunna genomföra affären.


 

Vinnarna på sänkta småhuspriser

De som framförallt bör glädjas av lägre priser på bostäder är unga som ännu inte hunnit etablerat sig på bostadsmarknaden. Idag är det svårt för många unga att överhuvudtaget flytta hemifrån. En annan grupp som kan känna tillförsikt inför framtiden är de som behöver större, alltså det unga paret med låg belåning som vill köpa större bostad.

Inte så stor anledning till oro

De som kanske känner lite mer oro är de som siktar på att köpa en mindre fastighet, som pensionärsparet i exemplet ovan. Denna kategori är dock ofta relativt lågt belånade och har ett hus som stigit i värde under många år. Så även om de gör en något lägre vinst efter ett prisfall, är ekonomin i grunden ändå god och det finns ingen större anledning att oroa sig.

Högt belånad - både möjlighet och risk

De som har fog att känna viss oro är de som idag är mycket högt belånade. Det medelålders paret ovan skulle tjäna på ett prisfall eftersom de planerar att köpa en dyrare bostad. Men deras skuldsättningsgrad stiger också, eftersom nuvarande boende faller i pris samtidigt som skulden förblir densamma. För att leva upp till Finansinspektionens krav om maximalt 85 % belåningsgrad behöver paret en betydande kontantinsats. Det kan leda till problem för den som inte sparat.

Lägenhetsköpare, staten, banker & byggare

Vilka är de som verkligen ska känna oro? Det finns både privatpersoner och aktörer som de kommande åren har ett ekonomiskt osäkrare läge:

  • Köpare av nyproducerad lägenhet om ett par år: I värsta fall kan värdet på nuvarande bostad går ner, samtidigt som priset på den nya fastigheten ligger fast.
  • Staten: lägre inkomster från kapitalvinstskatt, men även förhållandevis lägre kostnader för ränteavdrag
  • Bankerna: minskade volymer på utlåningen
  • Bostadsbyggare: Kommer inte producenter av flerbostadshus få ut de priser de hoppas på, kan det leda till finansiella bekymmer. Nuvarande överskott på dyra bostadsrätter är dessutom det som nu driver priserna neråt.

*) "Building blocks starting to crumble” rapport av Research Pool från DNB