PixelImage

Ett rum över? 15 frågor och svar om uthyrning

Ett rum över? 15 frågor och svar om uthyrning

Funderar du på om det skulle vara värt att hyra ut det där oanvända rummet i ditt hus? Nyligen kom nya regler som gör det mer förmånligt än tidigare – här får du svar på de viktigaste frågorna kring uthyrning.

Detta är förutsättningen: Vi har bara tittat på vad som gäller enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Då hyr man ut högst en lägenhet och för annat än fritidsändamål och ej inom näringsverksamhet. Om du vill hyra ut på annat sätt hittar du information i skriften Uthyrning av villa för bostadsändamål – hyreslagen

1.Vilka avtal ska vi skriva?

Vårt hus är för stort för oss nu när barnen har flyttat ut, men vi vill gärna bo kvar och funderar på att hyra ut en del av villan. Vad behöver vi skriva för avtal med en hyresgäst?

Svar: Det är bra att göra ett så detaljerat avtal som möjligt för att förebygga missförstånd och tvister. Det grundläggande som ska finnas med är bland annat hyrestid, hyresvillkor, hyra, uppsägningstid och förhållningsregler. Enklast och säkrast är att ladda ner en mall för ett sådant avtal.

2.Vad behövs mer än avtal?

Vad behöver jag tänka på utöver det som står i avtalet om jag vill hyra ut ett rum?

Svar: Det beror på hur situationen ser ut. Om du exempelvis ska hyra ut ett rum som inte är tydligt avskilt från resten av huset måste du noga fundera igenom hur det kommer att kännas att ha en främmande person i huset, någon som du kanske då delar vissa rum med – till exempel kök, dusch och toalett. Tänk igenom vilka vardagsrutiner som är viktiga för dig så att ni kommer överens om dem i förväg.

3. Uppsägningstid för - obestämd avtalstid?

Hur lång uppsägningstid är vanligt om vi skriver ett avtal om att hyresgästen får bo kvar tills vidare? Är det lika lång tid för mig som för hyresgästen?

Svar: För det första är det bra att komma ihåg att uppsägningar ska ske skriftligt för att vara formellt giltiga, även om en hyresgäst kan göra en muntlig uppsägning som sedan bekräftas skriftligt av dig. Om ni har skrivit ett kontrakt på obestämd tid får det sägas upp av hyresgästen med en månads varsel, räknat från månadsskiftet närmast efter uppsägningen. För uthyraren är det istället tre månader från kommande månadsskifte som gäller.

4. Uppsägningstid för - bestämd avtalstid?

Om vi skriver ett avtal på ett års hyra av rummet, har hyresgästen ändå rätt att flytta ut tidigare?

Svar: Ja. Det är samma tidsgränser som gäller, oavsett om kontraktet är skrivet på bestämd eller obestämd tid. Den stora skillnaden är att i ert fall upphör hyresavtalet efter ett år och ni bör skriva ett nytt avtal om hyresgästen ska bo kvar. Ett hyresavtal på obestämd tid måste däremot alltid sägas upp för att det ska sluta gälla.

5. Möblerat eller ej?

Vad rekommenderar ni: ska jag hyra ut med eller utan möblemang?

Svar: Det är ytterst individuellt vad som kan passa bäst och det är svårt att ge några generella råd. Man kan ju i och för sig tänka sig att om det är tänkt att studenter ska hyra rummet så kan det vara bra att ha en basmöblering. Men räkna inte med att kunna ta ut särskilt mycket extra hyra för möblemanget.

6. Förskottshyra?

Har jag rätt att ta ut förskottshyra för att vara på den säkra sidan?

Svar: Det kan ni komma överens om i avtalet. Det vanliga är ju att hyresgästen betalar sin hyra för den kommande månaden i slutet av varje månad. Men det är rimligt att man som hyresgäst får lämna en deposition när man flyttar in, till exempel ett belopp som motsvarar mellan en och tre månadshyror.

7. Uthyrningspris?

Hur mycket kan jag räkna med att få betalt för ett rum i villan egentligen?

Svar: Numera, sedan den nya lagen trädde i kraft den 1 februari 2013, beräknas en skälig hyra på kostnaden för huset. Om man tänker sig att ett helt hus hyrs ut så skulle då hyran baseras på driftskostnad och det som kallas kapitalkostnad. Det senare beräknas i sin tur på en skälig årlig avkastningsränta – just nu omkring tre procent – på husets marknadsvärde. Hyr man ut en hel villa som är värd tre miljoner kr och har en driftskostnad på 4 000 kr per månad skulle då månadshyran bli 11 500 kr (* se hur man räknar på nästa sida). Om du hyr ut ett rum i villan får du bedöma vad som kan anses vara en skälig del av denna kostnad.

8. Beskattning?

Måste jag betala skatt på mina hyresintäkter?

Svar: Ja, de beskattas som inkomst av kapital. En god nyhet är att du nu får göra högre avdrag än tidigare. Från och med inkomståret 2013 får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kr vid uthyrning och därutöver dessutom 20 procent på hyresintäkten. Det innebär att om du får intäkter under 50 000 kr från uthyrningen behöver du inte betala skatt för det. Om två makar äger fastigheten gemensamt får var och en göra halva avdraget. Överskottet från uthyrningen beskattas med 30 procent.

Ersättning för exempelvis el behöver inte beskattas om den specificeras på hyresavin – men då måste man visa den faktiska förbrukningen, inte en schablonberäknad förbrukning, och det förutsätter att det finns en särskild mätare som visar vad hyresgästen gör av med.

9. Återbetalningsskyldig?

Jag har hört att man kan bli återbetalningsskyldig om hyran har varit för hög – hur ska jag undvika den risken?

Svar: Så är det inte enligt den nya lagen, så länge avtalet har tecknats efter 31 januari 2013. Däremot kan hyresgästen ansöka hos Hyresnämnden om att få sänkt hyra, den kan då ändras tidigast från den dag som Hyresnämnden tar emot ansökan.

10. Hitta hyresgäst?

Hur hittar jag en pålitlig hyresgäst?

Svar: Att hitta en hyresgäst brukar inte vara svårt, i alla fall inte om du bor i en universitetsstad. Det finns en hel del renodlade förmedlingar och dessutom används Blocket.se flitigt för att förmedla andrahandsuthyrning billigt. Du kan ju i och för sig börja med att leta efter annonser från bostadssökande – sätter du ut en egen annons kanske du får en hel del svar som du måste ta ställning till. Hur du sedan ska kunna lita på honom eller henne är mer komplicerat. Begär i alla fall alltid referenser – och kontakta dem! – samt ring till Skatteverket för att kontrollera att personnumret stämmer. Ta gärna en kreditupplysning för att kontrollera betalningsförmågan, och berätta att du tänker göra det. Försök även göra en egen bedömning av personen, ungefär som på en anställningsintervju.

11. Sätta upp tavlor?

Jag har just tapetserat i rummet ... Måste jag tillåta att hyresgästen sätter upp en massa tavlor och bilder?

Svar: Utgångspunkten är att hyresgästen inte får göra andra ingrepp än vad som krävs för att rummet ska fungera som bostad. Samtidigt måste du som uthyrare räkna med normalt slitage av rummet. Det här är sådant som med fördel kan skrivas in i avtalet, även om det i förväg kan kännas onödigt. Får hyresgästen spika eller nåla upp bilder? Får han eller hon röka på rummet? Ha husdjur inomhus? Spela musik under vissa tider på dygnet? Ha tillgång till tv:n vissa tider?

12. Försäkringar?

Gäller min villahemförsäkring även för hyresgästen och uthyrningsrummet?

Svar: Det normala är att villkoren i din villahemförsäkring inte lämnar ersättning för stöld eller skadegörelse som din hyresgäst eller dennes gäster gör sig skyldiga till. När det gäller hyresgästen, får han eller hon se till att ha en egen hemförsäkring för sin egendom (som inkluderar ansvars-/rättsskydd, privat reseskydd etc).

Kontrollera med ditt eget försäkringsbolag vilka villkor för uthyrning som gäller för just din försäkring.

13. Gå in i rummet?

Om jag tycker något verkar vara på tok, till exempel om det luktar konstigt, får jag gå in och titta när hyresgästen inte är hemma?

Svar: Nej, det är hyresgästen som har exklusiv rätt till rummet under hyresperioden. Rummet ska förstås gå att låsa och om du själv behåller någon nyckel dit så ska det stå i avtalet. Du har dock rätt att gå in om du exempelvis misstänker att det är brandrök i rummet eller om det läcker vatten där.

14. Vräka stökig hyresgäst?

Kan jag vräka min hyresgäst om han - eller hon visar sig vara väldigt stökig?

Svar: Det går alltid att säga upp avtalet med den normala uppsägningstiden. Skulle du känna behov av att "bli av med" hyresgästen snabbare än så är det betydligt knepigare. Så det är alltså viktigt att hitta rätt hyresgäst. Rådfråga gärna Villaägarnas jurister om du råkar ut för en stökig hyresgäst.

15. Ingen betalning?!

Vad händer om hyresgästen inte betalar hyran?

Svar: En vecka efter förfallodagen upphör rätten att hyra bostaden. Då kan du som uthyrare säga upp – eller avhysa som det heter i de här sammanhangen – hyresgästen, fast det måste ske på ett bestämt sätt. Du kan läsa om hur hela proceduren går till i Villaägarnas informationsskrift.

Text: Peter Wiklund