PixelImage

Bolån: Undvik fällorna när du lånar till köket!

Låna till nya köket? Undvik fällorna!

Ett nytt badrum eller ett uppfräschat kök är en önskedröm för många. Men se upp med finansieringen så att projektet inte blir onödigt dyrt.

Bild på pengar och anteckningr som ska symbolisera budget för lån.

All renovering börjar med planering och det är lätt att kostnaderna skenar när teorin ska omsättas i praktik. En noggrann kalkyl över vad som ska göras och vilka investeringar du är beredd på, både vad gäller inköp och arbete, är första steget. Det är bekvämt med en totalentreprenad där ett företag ansvarar för allt, även el- och rörarbeten.

Tänk på att ROT-avdraget numera bara är 30 procent av den totala arbetskostnaden, men fortfarande får du dra av kostnader upp till 50 000 kronor per person, under förutsättning att du har betalt motsvarande belopp i skatt under året.

Prislappen på det nya badrummet eller köket är beroende av flera faktorer: Hur stor yta? Bas-, mellan- eller lyxstandard på inredning, golv och väggar? Också arbetskostnaderna kan se helt olika ut, beroende på vilken firma som ska göra jobbet. En liten billig firma kan vara lika bra som den stora dyra. Men likaväl kan det stora etablerade företaget innebära större trygghet än det lilla nystartade.

Räkna med att en total badrumsrenovering med hantverkarhjälp kostar mellan 100 000 och 250 000 kronor. Köket kan springa iväg till det dubbla.

Det finns flera sätt att få fram pengarna. Självklart är det bra att handla kontant eftersom inga tilläggskostnader tillkommer, vare sig uppläggningsavgift för lån eller räntor. Ett lån kan ändå vara ett bättre alternativ, eftersom uttag från sparkontot kan innebära att en trygg buffert minskar eller i värsta fall försvinner.

Se upp med nya amorteringsreglerna

Vi har tittat närmare på vad det innebär att låna 200 000 kronor för köks- eller badrumsrenovering. Den som har utrymme kvar att ta ett tilläggslån till ett befintligt bolån får den absolut bästa räntan. Kom ihåg att räkna med de nya amorteringsreglerna. Dessutom kan en lång amorteringstid vara en nackdel.

Bankerna godkänner i allmänhet ett tilläggslån så länge den totala belåningsgraden inte är högre än 85 procent av marknadsvärdet på huset. Med rekordlåga bolåneräntor, på i bästa fall 1,5 procent efter prutning, blir räntekostnaden 3 000 kronor per år för tilläggslånet på 200 000 kronor. Alltså 250 kronor i månaden. Efter ränteavdrag är beloppet nere i 175 kronor.

Men sedan tillkommer ett amorteringskrav som utgör 1 procent av lånebeloppet om belåningsgraden totalt hamnar mellan 50 och 70 procent av bostadens värde, och 2 procent om belåningsgraden ligger över 70 procent av bostadens värde.

Det luriga är att dessa amorteringsregler endast gäller nya bolån som tagits efter den 1 juni 2016. Men den som har ett amorteringsfritt äldre bolån kan plötsligt få amorteringskrav på detta, när man tar tilläggslån för en köks- eller badrumsrenovering.

I vårt räkneexempel har familjen A ett hus som köptes 2014 för 3 miljoner kronor. De har ett bolån på 2,1 miljoner kronor, vilket innebär en belåningsgrad på 70 procent. De har hittills inte amorterat. Men med ett tilläggslån på 200 000 kronor måste de nu amortera 2 procent årligen, på hela lånebeloppet på 2,3 miljoner kronor.

Den årliga amorteringen blir då 46 000 kronor, eller 3 833 kronor i månaden tills belåningsgraden är under 70 procent. Inklusive ränta får familjen en utgift på över 4 000 kronor i månaden. När lånebeloppet har sjunkit till under 70 procent blir amorteringen halverad tills lånesumman har sjunkit till 50 procent av husets marknadsvärde.

En annan lösning kan vara storbankernas alternativ att lägga ett separat lån med fastigheten som säkerhet, för renovering med kortare amorteringstid. Generellt är bankerna generösa med sådana lån när det finns låneutrymme kvar och låntagarens återbetalningsförmåga är bra.

Nordeas bolånechef Michael Skytt förklarar:

– Om du istället amorterar renoveringslånet på tio år slipper du blanda in ditt befintliga bolån. Räntan påverkas inte utan är samma som för bolånet, säger han.

Ett sådant lån på 200 000 kronor skulle innebära en årlig amortering på 20 000 kronor plus ränta, alltså en lägre kostnad för familjen A.

I allmänhet har varken Nordea eller andra storbanker några synpunkter på vilken typ av renovering som lånet ska användas till. Men handlar det om en investering som höjer värdet på huset väsentligt kan det finnas anledning att låta göra en ny värdering. Detsamma gäller om värdestegringen varit kraftig i området sedan huset köptes. Kanske visar det sig att belåningsgraden sjunker under de magiska 70 eller 50 procenten.

Ha koll på den effektiva räntan

Magnus Bendelin, Sverigechef på nischbanken Villabanken, har två grundläggande råd för den som ska renovera hemma:

  1.  Se till att ha en buffert för extra utgifter, en renovering blir nästan alltid dyrare än vad du räknat med från början.
  2. Ska renoveringen finansieras med lån, titta alltid på den effektiva räntan när du jämför de olika lånen.

– Det är oftast mest förmånligt att låna på sitt hus, men om det inte är möjligt är ett blancolån ett alternativ. Se dock upp med erbjudanden om en låg månadskostnad – det är alltid den effektiva räntan du ska titta på, och en låg månadskostnad kan innebära en lång avbetalningstid och bli dyrare, påpekar Magnus Bendelin.

Den effektiva räntan måste alltid uppges och den anger totalkostnaden för lånet, utöver räntan kan det handla om uppläggningskostnader och aviavgifter. Tänk också på att det kostar pengar om du behöver ta ut nya pantbrev i fastigheten - 2 procent av pantbrevens värde.

Oberoende Konsumenternas bank- och finansbyrå har på sin hemsida konsumenternas.se en enkel lånekalkyl där du enkelt kan räkna på olika alternativ och vad de kostar.

5 tips för billigare renovering

  • Köks- och badrumsinredning är ofta något billigare i e-handelsbutiker.
  • Jämför kvalitet och pris på vitvaror och sanitetsporslin.
  • Undvik dyra lån.
  • Se upp med amorteringskraven om du höjer bolånet.
  • Se till att förhandla räntan på tilläggslån, den ska inte vara högre än på bolånet.

Text: Marianne Hühne von Seth