PixelImage

Bostadskris: Varför byggs det så få bostäder?

Varför byggs det så få bostäder?

Det byggs för lite bostäder i Sverige. Andelen nybyggda småhus minskar och snart är bristen på villor akut. Men varför händer ingenting? Vi har granskat förklaringarna bakom bostadskrisen.

Att det är svårt att hitta bostäder i de svenska storstadsområdena är ingen nyhet. Och det syns dessvärre ingen ljusning. Landets bostadsmarknad kan beskrivas som förlamad just nu.

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi vid KTH och en av dem som utan att tveka skriver under på att det finns ett skriande behov av bostäder i Sverige.

– Jag är starkt kritisk till inriktningen på dagens bostadsbyggande. Det är allt för mycket som blir för dyrt, säger han.

Han vill inte uttala sig om speciella boendeformer, men konstaterar att konsekvensen av dagens byggande blir att den som har en etablerad – och helst stark – ekonomisk situation kan ta sig in på bostadsmarknaden genom att köpa en bostadsrätt och därifrån ta sig vidare. Det vill säga genom att så småningom sälja sin bostad med vinst och köpa något nytt. Men har man inte de möjligheterna är det svårt att komma in i ”systemet”.

– Det är ett oerhört stort behov av framför allt billiga bostäder just nu. Jag anser att det rent tekniskt skulle kunna gå att bygga billigare än i dagsläget, både vad gäller produktionskostnader och att köpa mark.

Kommunerna är ett av problemen

Hans Lind efterfrågar bland annat en samordning med en utbyggd kollektivtrafik så att det går att köpa billigare mark längre från stadskärnan. Och ändå kunna erbjuda en möjlighet att bo där arbetstillfällena finns – alltså i första hand i våra stora och medelstora städer.

En av bovarna i dramat är kommunernas starka ställning, anser Hans Lind.

– Om de ska gå kommuninvånarna till mötes så är det inte aktuellt att lägga in planer på en massa nybyggda bostäder. Delvis för att ett ökat utbud av bostäder gör att priserna sjunker. Och den som redan bor där vill förstås inte att värdet på ens egen bostad ska sjunka, det vore ju konstigt.

Hans Lind tycker att det borde bli ett ökat regionalt ansvar istället, så att makten lyfts från kommunerna en nivå högre upp.

– Utvecklingen måste ledas av politiker som har ansvar för en region som är större än en kommun – inte av kommunpolitiker som vill stryka medhårs för att få sitta kvar även nästa mandatperiod, säger han.

Slår hårt på samhällsutvecklingen

Men vad leder då ett lågt bostadsbyggande till? En självklar konsekvens är att det blir allt svårare att komma in på bostadsmarknaden. Men det får också större konsekvenser i förlängningen, konstaterar bland andra Leif G Gustafsson, vd för Trä- och möbelföretagen, branschorganisation för trähusföretagen.

– Det här bromsar den naturliga utvecklingen i de områden där det finns växtkraft. Utan bostäder går det förstås inte att få folk att flytta dit och arbeta. Det är en mycket allvarlig effekt som slår hårt på hela samhällsutvecklingen, säger han.

Enligt Leif G Gustafsson fattas det just nu 250 000 (!) bostäder i Sverige. Jämför det med nybyggnadstakten, som under 2012 landade på omkring 20 000 bostäder. Och som för 2013 inte ser ut att bli bättre.

Ser man specifikt på trenden kring nybyggda småhus kan man konstatera att 2012 byggdes drygt 4 000 småhus i Sverige, vilket är långt under behovet, som enligt Villaägarnas beräkningar ligger på åtminstone 15 000 småhus per år. Det är en vikande trend just nu, där allt färre småhus byggs – vilket gör att klyftan mellan behov och tillgång ökar kraftigt.

Hur kommer det då sig att så få väljer att lösa sitt boende genom att bygga ett eget hus?

Ett av svaren är bolånetaket, som Finansinspektionen införde hösten 2010. Det innebär att nya lån med bostaden som pant inte bör överskrida 85 procent av bostadens marknadsvärde.

– Det är en stor andel unga småbarnsfamiljer som bygger nya hus. Låt säga att de vill bygga ett hus i Stockholmstrakten, så kanske prislappen på huset hamnar på fyra miljoner kronor. Då krävs en kontantinsats på 600 000 kronor, vilket inte särskilt många har möjlighet att klämma fram, säger Leif G Gustafsson.

En annan anledning till den bristande rörligheten på bostadsmarknaden just nu är de olika skatter och avgifter som man åker på när man byter bostad genom att sälja och köpa – det som kan kallas ”flyttskatter” (se faktaruta). Den normala ”bostadscykeln” för oss svenskar är att som barn bo i villa (över 75 procent av alla barnfamiljer med två vuxna och mer än ett barn bor i någon form av småhus), för att sedan flytta till en lägenhet. Eventuellt följer så några lägenhetsbyten innan man själv har bildat familj och flyttar till villa. När barnen sedan är utflugna flyttar man till lägenhet på nytt.

– Den där normalcykeln är helt satt ur balans idag. Många som nu bor i villa har antagligen betalt av stora delar av skulderna på huset när barnen flyttar ut. Att då sälja och köpa en lägenhet eller ett mindre hus innebär stora skattekonsekvenser – och det är förståeligt att många väljer att bo kvar.

”Flyttkedjan” fungerar inte

Det faktum att många bor kvar i sina hus, trots att de gärna skulle flytta till annat boende som skulle passa deras behov bättre, leder till ett minskat antal tillgängliga hus på bostadsmarknaden. Men det får också konsekvenser i andra delar av marknaden, eftersom ett ledigt hus sätter igång det man kan kalla för en flyttkedja – där de som köper huset lämnar en eller flera bostäder som kan köpas eller tas över av någon annan. Och så vidare, där det i slutet av flyttkedjan många gånger kan leda till att det blir små, billiga hyreslägenheter lediga – precis den typ av bostäder som professor Hans Lind efterfrågade.

Veronica Palm, Socialdemokraternas talesperson i bostadsfrågor, är högljutt kritisk till dagens bostadspolitik, bland annat av den anledningen.

– Man brukar räkna med att varje villa som blir tillgänglig lösgör två lägenheter. Så visst skulle det behövas fler småhus för att få igång rotationen nu, säger hon.

Hon understryker att det finns ett stort behov av alla sorters bostäder. Och att behovet är akut.

– Det byggs definitivt för lite idag. En rörlig och väl fungerande bostadsmarknad är en förutsättning för tillväxten och hela landets konkurrenskraft.

Men även om hon ser ett behov av olika boendemöjligheter, tycker hon att andelen småhus är slående. Enligt Trä- och möbelföretagen är den alltså just nu nere på omkring 20 procent av nybyggnationerna, det vill säga av 20 000 nybyggda bostäder förra året var drygt 4 000 småhus. Tidigare har den normala nivån legat kring 40 procent.

– Det är många som vill bo i eget hus, men som inte har möjlighet till det idag. Mitt eget agerande är nog rätt vanligt: när jag hade ett barn och ett i magen flyttade vi till hus. Och det är jag mån om att mina döttrar i sin tur ska kunna göra så småningom.

Även hon är inne på att skattesystemet är en tydlig bromskloss för en gynnsam rotation.

– Det är inte rimligt att det ger incitament till att bo kvar. Vi har ju människor som stannar i sina hus trots att de aldrig går upp på övervåningen, enbart för att de annars skulle drabbas av höga skatter och avgifter.

Hon kallar dagens skattesystem ”sönderhackat” och bjuder in till blocköverskridande överenskommelser som skulle göra det enklare och mer enhetligt. Socialdemokraterna talade tidigare om att avskaffa en del av flyttskatterna, nämligen uppskovsavgiften, men den målsättningen har försvunnit ur deras program.

– Nja, vi talar inte längre specifikt om uppskovsavgiften, det stämmer. Men det beror på att vi vill ta ett helhetsgrepp där det skulle kunna vara en av åtgärderna, förklarar hon.

Bolånetaket är något annat hon är försiktigt kritisk till.

– Det var helt rätt att införa det, sett utifrån situationen på bostadrättsmarknaden i Stockholms innerstad. Men det får ju konsekvenser även på exempelvis småhusmarknaden i Borås, där det inte alls finns samma behov av den typen av stränga begränsningar.

Desto mer kritisk är hon när hon kommenterar hur den nya plan- och bygglagen (PBL), som kom för snart två år sedan, påverkar byggprocesserna.

– Med de nya reglerna har det blivit krångligare än tidigare att genomföra byggprojekt av alla slag – och det är helt oacceptabelt. En av de frågor som är akuta är att se till att planprocesserna blir snabbare, så att det tar kortare tid från plan till färdigt hus.

Vi vänder oss till den som rimligen sitter på mest makt av alla i de här frågorna: bostadsminister Stefan Attefall, som själv bor i villa i Jönköping och trivs bra med det. Jobbet kräver emellertid att han också har en övernattningslägenhet i Stockholm.

Även hos bostadsministern får vi ett jakande svar på frågan om det byggs för lite bostäder i Sverige. Alla är överens.

– Det är definitivt ett för lågt bostadsbyggande just nu. Och det är allvarligt; det gör bland annat att möjligheten att rekrytera arbetskraft försämras. På sikt får det sannolikt allvarliga följder om vi inte kan lösa bostadsbristen, säger han.

Även han upprepar alltså det allvarliga i situationen. Han är också helt enig med övriga experter om att bolånetaket sannolikt är en av anledningarna. Men han är ytterst försiktig i sin kritik mot Finans-inspektionens beslut.

– Låt mig säga så här: jag kan beklaga att de har sett sig tvungna att ta till det verktyget för att dämpa den skenande skuldsättningen, men jag har full respekt för det. Alla regler kan bli fyrkantiga och visst kan man fundera på om det finns bättre regelverk. Men Finansinspektionen har mandatet att besluta det.

När det gäller flyttskatterna drar han först fram vilka skattelättnader som regeringen har bidragit till, men lämnar sedan inte mycket hopp om förbättringar inom just det området.

– Det är klart, ur rörlighetssynpunkt vore det förstås önskvärt att minska skatteuttaget. För visst får vi en flyttkedja om rörligheten ökar.

Han tar i alla fall upp reavinstbeskattning som ett område där de ”gärna är med och ser hur en sänkning skulle kunna finansieras”. Men ger inte några som helst löften om en förändring av uppskovsavgifterna – ett område som han och partikamraterna i Kristdemokraterna tidigare varit kritiska till.

– Det stämmer, det var inget vi önskade när det genomfördes. Men det var en del av en kompromiss som vi totalt sett är nöjda med. Att ta bort uppskovsavgiften skulle innebära miljardbelopp i uteblivna intäkter.

Han talar hellre om kommunernas roll i sammanhanget. Och då är han mycket kritisk.

– Många gånger prioriterar kommunerna flerfamiljshus, som ger snabba klipp på ett annat sätt än klassiska villaområden. Dagens bostadsbyggande lider starkt av att det finns för lite mark och att det är för långa ledtider. Vi vill jobba med att det ska gå snabbare från idé till husbyggande.

Utveckling antal byggda småhus kontra priser

Priserna på svenska småhus har ökat stadigt sedan mitten av 1990-talet. Trots det har byggandet av småhus inte ökat på motsvarande sätt, utan tvärtom har det minskat markant sedan 2008. Under 2013 beräknas det vara nere på en rekordlåg nivå – med 4 000 påbörjade småhusbyggen. Så få småhus har det inte byggts i Sverige sedan 1997.

Enligt Villaägarna är de höga flyttskatterna, som minskar rörligheten, en viktig anledning till det låga byggandet i kombination med att det kan vara brist på attraktiv byggbar mark i tillväxtkommuner.

Det här är de skatter som är aktuella vid försäljning/köp av småhus i Sverige:

Kapitalvinstskatt 22 % på vinsten vid försäljning. Uppskov möjligt för vinster från 50 000 kronor till 1 450 000 kronor vid köp av nytt boende.

Uppskovsränta 0,5 % per år på hela uppskovsbeloppet. Maximalt uppskov ger en ränta på 7 250 kronor per år.

Överlåtelseskatt vid köp. Lagfartsavgift på 1,5 % på köpeskillingen eller taxeringsvärdet (om det är högre). Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på 825 kronor vid köp av småhus och ägarlägenheter (ej bostadsrätter).

Stämpelskatt/pantbrevsskatt 2 % på det intecknade beloppet på nytillkomna pantbrev (+ en administrativ avgift, 375 kronor per pantbrev) på fast egendom (ej bostadsrätter).

Villaägarna kommenterar 

För Villaägarna är frågan om flyttskatterna en av de viktigaste sedan den marknadsvärdesbaserade fastighetsskatten avskaffades 2008.

– Flyttskatterna är särskilt hårda för småhus-ägare eftersom den som köper ett småhus betalar stämpelskatt, till skillnad från den som köper en bostadsrätt. Sedan har vi många medlemmar som har bott i sina småhus i flera decennier och som funderar på att flytta till en lägenhet. För dem är reavinstskatten, som skulle utlösas vid en försäljning, extremt påtaglig. Så påtaglig att många faktiskt väljer att bo kvar, säger Daniel Liljeberg, chefekonom på Villaägarna.

På sikt kommer de höga flyttskatterna att utgöra ett allvarligt hot mot småhusboendet generellt, anser han.

– Sedan finanskrisens början har byggandet av småhus sjunkit kraftigt. Vi har också undersökningar som visar att småhusbyggandet är betydligt högre i länder med låga flyttskatter medan det är mycket lågt i till exempel Sverige som har höga flyttskatter. Vi vet att många hushåll vill bo i småhus. Det finns ingen anledning för statsmakten att ”straffa” just den boendeformen.