Den svenska bostadsmarknaden har sett betydande förändringar de senaste åren, särskilt för småhus. Fallande priser, höga räntor och ett ökat utbud har skapat en dynamik som påverkar både köpare och säljare. Priserna har dock vänt uppåt och i denna analys gör Villaägarna en prognos för småhuspriserna fram till årsskiftet – och vad du som köpare och säljare ska tänka på.
Bostadspriser
Småhuspriserna har fallit rejält från toppnoteringarna hösten 2022. Enligt Booli har priserna i norra Sverige fallit med 9,6 procent, i mellersta Sverige med 15,1 procent och i södra Sverige med 12 procent. Det är betydligt mer än för bostadsrätter, där siffrorna för norra Sverige ligger på 6,1 procent, mellersta Sverige 4,7 procent och södra Sverige 9,5 procent.
Därför föll priset brantare för villor
En grundorsak till det brantare fallet för villor än bostadsrätter är att priserna för villor ökade betydligt kraftigare för småhus än för bostadsrätter under pandemin, då efterfrågan på småhus ökade kraftigt. Så det vi sett i prisstatistiken sedan räntorna ökade och priserna började falla är en priskorrigering av framförallt småhusmarknaden. Det gör att småhusmarknaden nu ligger på en historiskt mer jämförbar nivå jämfört med bostadsrätter.
Prognos för återhämtning
Villaägarnas prognos fram till årsskiftet visar dock att priserna kommer att fortsätta återhämta sig. I analysen, som görs av prognosprogrammet Indicio, görs ett antagande att Riksbanken sänker räntan ytterligare två gånger fram till årsskiftet och att arbetslösheten fortsätter att krypa uppåt något. Prognosen visar att det finns förutsättningar för en stabilisering och viss återhämtning av marknaden, även om det kommer att ske gradvis.
Det säger prisförväntningarna
Något som talar för en fortsatt återhämtning är att prisförväntningarna ökat betydligt. Prisförväntningarna föll mycket kraftigt i samband med stigande inflation och räntor – och när Ryssland invaderade Ukraina. Men efter bottennoteringen hösten 2022 har förväntningarna nu gått upp och ligger nu på samma nivåer som innan krisen.
Detta tyder på att både köpare och säljare börjar få ett mer positivt framtidsperspektiv, vilket kan bidra till stabilisering av priserna. Vi ser även en kraftig uppgång av försäljningspriserna i Boolis statistik den senaste månaden, vilket stärker denna bild.
Räntorna ligger ännu på höga nivåer
Det som ändå talar för att återhämtningen sker relativt måttfullt är att räntorna fortfarande ligger på höga nivåer. Snitträntan på rörliga bolån ligger idag på 4,6 procent, vilket ska jämföras med 1,5 procent innan inflationskrisen. Räntorna har dock fallit något sedan toppnoteringarna runt 4,8 procent och kommer att fortsätta falla i takt med att Riksbanken sänker styrräntan.
Riksbanken gör bedömningen att de kommer att göra ytterligare två sänkningar under andra halvåret, vilket gör att de rörliga bolåneräntorna kan sjunka ner mot strax över 4 procent fram mot årsskiftet.
Stort utbud av småhus
Utbudet av småhus är dessutom betydligt högre än åren innan krisen. Just nu ligger 21 000 hus ute till försäljning, vilket är dubbelt så många som 2022. Husen ligger också ute till försäljning ungefär dubbelt så länge. Ett större utbud och längre försäljningstider indikerar att det just nu är ”köparens marknad”, där köpare har fler objekt att välja mellan.
Analysen är dock tudelad, eftersom man i statistiken även ser att medelslutpriserna ökat kraftigt under de senaste månaderna, och ligger nu på samma nivåer som 2021 och 2022. Det är kanske för tidigt att ropa hej, men det ser ut att vara en rejäl upptining just nu på bostadsmarknaden.
När på året är det bäst att köpa eller sälja en bostad?
För köpare är det bäst att köpa tidigt på året (januari-mars) och sent på året (november-december). Då ligger objekt som regel ute lite längre till försäljning – vilket gör förhandlingsläget bättre. Och även om antalet objekt minskar under semestern, ligger de i regel ute lite längre. Så även då kan det vara klokt att vara aktiv som köpare. Då är priserna också som regel lägst.
För säljare är det mest fördelaktigt att sälja under våren (april-juni) och hösten (september-oktober) för att dra nytta av de högre priserna. Runt de stora ledigheterna, alltså jul och under semestern, sjunker priserna som regel väldigt kraftigt. Så det bör man försöka att undvika.
En annan aspekt av att sälja huset under våren eller tidig höst är att bostäderna då visar sig från sin bästa sida. Under vintern är det mörkt och man kan inte på samma sätt visa upp trädgårdar och liknande. Ett bra tips här, om du ändå planerar att sälja under vintern, är att fotografera huset under sommaren, när det är ljust, gräset är grönt och blommorna blomstrar.
