Då ser Skatteverket din uthyrning som en näringsfastighet

Småhusmarknaden är trög och det kan vara svårt att sälja. Du får inget bud som du kan acceptera eller kanske inte något bud alls. Du bestämmer dig för att hyra ut huset och göra ett nytt försök att sälja om ett år. Förhoppningsvis kan du sälja då, annars kan du bli tvungen att hyra ut ett år till.

När du hyr ut ditt hus, eller fritidshus, får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kr. Schablonavdraget höjs till 50 000 kr nästa år. Du får dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten. Det ska täcka dina driftskostnader, till exempel sophämtning, vatten och el. Du betalar 30 procent i skatt på vinsten.

Men om din uthyrning drar ut på tiden kommer andra skatteregler att gälla för dig, både när du hyr ut och när du sedan säljer.

Din avsikt är avgörande för hur du beskattas

Skatteverket skiljer på privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter.

Schablonregeln gäller för privatbostadsfastigheter. För att ditt hus ska vara en privatbostadsfastighet krävs det att du eller en närstående ska använda eller ha för avsikt att använda bostaden som permanent bostad eller som fritidshus.

Detsamma gäller om du använder eller har för avsikt att använda mer än 50 procent av ytan i ett enfamiljshus för permanent- eller fritidsboende till dig själv eller en närstående. Om det är ett tvåfamiljshus räcker det att minst 40 procent används eller avses användas för permanent- eller fritidsboende av dig eller närstående.

En bostad som inte räknas som en privatbostadsfastighet anses vara en närings­fastighet. Då gäller andra skatteregler, både när huset hyrs ut och när det säljs.

Du har en övergångsperiod på två år

Vid slutet av året görs en bedömning om huset ska anses vara en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Om bostaden har sålts under året eller överlåtits på annat sätt ska bedömningen för säljarens del göras utifrån hur förhållandena såg ut på överlåtelsedagen.

När du hyr ut med avsikt att sedan sälja är huset egentligen inte en privatbostadsfastighet längre, men du behöver inte klassificera om bostaden till näringsfastighet direkt. Det finns en tröghetsregel som innebär att du har två år på dig innan småhuset övergår från att vara en privatbostadsfastighet till att bli en näringsfastighet. Om du vill får du klassificera om bostaden tidigare.

Om du tillämpar tröghetsregeln kan huset räknas som privatbostad det år förändringen sker och året efter. Säljer du sedan huset under det andra året efter förändringen kan det ses som en privatbostad även för försäljningsåret.

Det ska vara enkelt att hyra ut

Det finns ett samhällsintresse av att bostadsbeståndet utnyttjas på ett effektivt sätt. Därför ligger det i politikernas intresse att utforma skattereglerna så att de uppmuntrar husägare att hyra ut hela eller delar av sitt hus.

Villaägarna arbetar för att skattereglerna vid uthyrning ska förbättras. Den höjning av schablonavdraget till 50 000 kronor som sker nästa år var något vi förde fram vid en uppvaktning av bostadsminister Andreas Carlsson (KD) tidigare i år. Det ligger också i linje med vårt förslag att vi borde göra som i Norge, det vill säga låta husägare hyra ut halva sitt hus skattefritt. I Norge bygger man med uthyrningsdel redan från start.

Villaägarna anser att det ska vara lätt att hyra ut sitt hus. En uthyrning ger husägaren ett välbehövligt tillskott till kassan vilket är extra välkommet i dessa tider med höga kostnader och hög inflation. Att hyra ut en del av bostaden kan också vara ett sätt att bo kvar samtidigt som en student eller någon annan får en bostad.

- Reglerna om näringsfastighet är krångliga. Husägare ska inte behöva ta proffshjälp för att deklarera sin uthyrning. Vi vill gärna se en lagändring som innebär att husägare ska kunna hyra ut ett småhus eller fritidshus under en längre tid utan att behöva tillämpa reglerna om näringsfastighet. Då kan man också behöva justera i reglerna om uppskov. Sedan är det naturligtvis upp till var och en att göra en egen kalkyl, säger Lena Södersten.

Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet – så skiljer sig reglerna åt

När man tillämpar reglerna om näringsfastighet är alla intäkter skattepliktiga och alla kostnader avdragsgilla vid uthyrning. Man får till exempel dra av sina räntekostnader fullt ut. Man betalar både inkomstskatt och löneskatt eller egenavgifter beroende på om det är passiv eller aktiv näringsverksamhet.

När en fastighet som har varit privatbostadsfastighet klassificeras om till näringsfastighet anses man ha gjort värdeminskningsavdrag under den tid som fastigheten varit privatbostadsfastighet. För byggnad gäller då att värdeminskningsavdrag anses ha skett med 1,5 procent av anskaffningsvärdet årligen.

Värdeminskningsavdragen återförs sedan till beskattning när man säljer huset. Antag att man köpte huset för 3 miljoner för tio år sedan. Då anses man redan ha gjort värdeminskningsavdrag med 45 000 kr om året, totalt 450 000 kronor. Sedan får man fortsätta göra värdeminskningsavdrag så länge man hyr ut, men då är procentsatsen högre.

- Genom att värdeminskningsavdragen återförs till beskattning när man säljer så blir vinsten större. Dessutom är skatten 27 procent på vinsten för näringsfastighet jämfört med 22 procent för privatbostadsfastighet. Har man ägt sitt hus under en längre tid så ökar skatten vid försäljning, säger Lena Södersten.

Så vet Skatteverket att du hyr ut

Från och med 2023 ska företag som tillhandahåller en digital plattform, som till exempel Blocket, lämna kontrolluppgifter till Skatteverket om din uthyrning. Det påverkar inte vilka skatteregler som gäller för uthyrningen, men det innebär att Skatteverket får veta att du har hyrt ut.

Skatteverket har en blankett om uthyrning som man kan fylla i och spara. Den kan behövas om Skatteverket begär en redogörelse för uthyrningen.