Tomas Söderblom är jurist på Villaägarna och berättar att ett samägande kan fungera alldeles utmärkt när det finns en gemensam syn på hur fritidshuset ska användas och skötas. Men så är det inte alltid. Ibland det blir konflikter, vilket är ganska vanligt när en fastighet exempelvis går i arv och det uppstår nya ägarkonstellationer som har andra intressen än de tidigare ägarna.
- Problemen kan handla om att vissa delägare tillbringar mer tid i huset och lägger ner mer pengar på underhåll och reparationer än de andra. Det leder i sin tur till att det uppstår delade meningar om hur kostnaderna ska fördelas och hur huset ska skötas. Om de som äger huset dessutom har olika ekonomiska förutsättningar och ambitionsnivåer för huset kan det leda till konflikter, säger Tomas.
Alla bestämmer lika mycket
När du äger ett fritidshus tillsammans med andra gäller samägarrättslagen. Det innebär att alla beslut ska fattas enhälligt oavsett storlek på ägarandel. Undantaget är om det skulle uppstå en akut situation som exempelvis brand eller vattenläcka. Men i övrigt ska alltså alla beslut bestämmas gemensamt, och det bokstavligt talat. Hur ofta gräset ska klippas, vilka buskar som ska planteras, färgen på gardinerna, bara för att nämna några exempel. Vanligtvis är det inget problem. Men kommer man inte överens kan samägande bli mer till besvär än nytta.
När det inte går att komma överens
Ibland kan positionerna vara så låsta att det inte går att komma överens. Ett alternativ är då att ansöka om en god man hos tingsrätten som får bestämma hur fastigheten ska förvaltas. Nackdelen är att det kan bli dyrt och det är en kostnad som alla delägare måste dela på. Det bästa är alltså om delägarna själva kommer fram till en lösning.
Skriv ett samägandeavtal
Ett sätt att minska risken för problem är att skriva ett samägandeavtal. I avtalet reglerar du vad som gäller. Det kan exempelvis vara hur löpande kostnader, investeringar, skötsel och nyttjandet av fastigheten ska hanteras.
- Är det många delägare kan det också finnas anledning att i avtalet reglera att beslut kan fattas genom majoritetsbeslut. På så sätt kan man undvika låsta lägen. Ju tydligare avtal desto bättre, säger Tomas.
När en delägare vill sälja fastigheten
När en delägare vill sälja sin andel kan övriga delägare köpa ut personen i fråga. Det är den absolut smidigaste lösningen. Fast det är inte alltid delägarna kan komma överens om ett pris. Den som vill sälja sin andel har då rätt att begära att fastigheten säljs på offentlig auktion – under förutsättning att den möjligheten inte har förbjudits i avtal eller gåvovillkor. I det fall det inte finns något uttryckligt förbud mot att sälja fastigheten på offentlig auktion har de övriga delägarna ingen möjlighet att stoppa auktionen. Undantaget är om det inte går att visa att det finns synnerliga skäl att inte fastigheten ska auktioneras ut. Ett sådant skäl kan exempelvis vara att det inte går att få ut ett rimligt pris på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge.
Det är tingsrätten som beviljar ansökan om auktion och när detta sker har alla delägare möjlighet att begära att tingsrätten också beslutar om ett minimipris för fastigheten. Om inga bud som lämnas som motsvarar eller överstiger detta pris kan fastigheten inte säljas.
- Delägarna kan själva vara med och ropa in fastigheten om de inte vill att den ska säljas till utomstående. Antingen är man med och lämnar bud för egen räkning eller också ropar man in fastigheten tillsammans med de delägare som fortfarande vill vara med i gemenskapen, avslutar Tomas.
